Beleving

Beleving door omwonenden: meerwaarde woningen

Beschrijving

Woningen in de nabijheid van groene ruimte (natuur, bos en landbouwgebied) hebben een meerwaarde door het uitzicht op het gebied (visueel genot) en de nabijheid van deze gebieden voor recreatie. Het effect op de woningprijzen vindt men terug tot op één km ( sommige literatuur duidt zelfs op verdere afstanden). Nabijheid van recreatie is al meegenomen bij de bovenstaande schattingen voor recreatie, zowel betreffende aantallen bezoeken als hun waardering. Om dubbeltellingen te vermijden beperken we ons daarom tot het visuele genot. De omvang hiervan is gebaseerd op studies waarbij een verband is gevonden tussen de waarde van woningen met zicht op groene ruimte in vergelijking met woningen met zicht op versteende ruimte (hedonische prijzenmethode). De eigen tuin wordt niet meegerekend bij deze baat.

Benodigde inputgegevens:

• Aantal woningen binnen 400 m van groene open ruimte in je studiegebied

Kwalitatieve waardering

In het studieproject ECOPLAN werd een ecosysteemdienstkaart opgemaakt om de meerwaarde die groen genereert voor de woningen in de omgeving voor Vlaanderen in kaart te brengen. Op basis van deze kaart werd een score opgesteld gebaseerd op de meerwaarde (monetaire waardering)/ha groen. Een hoge score betekent dat er enerzijds veel groen aanwezig is binnen het studiegebied en anderzijds binnen de 400m van het gebied veel woningen liggen.

Kwantitatieve waardering

Het effect van zicht op groen wordt uitgedrukt in een procentuele verandering van de waarde van de woningen. We hanteren cijfers uit een recente studie van Helger en Vastmans (2016) die het effect van open groene ruimte op de marktprijzen voor wonen in Vlaanderen bepaalt aan de hand van de hedonische prijzenmethode. Voor meer informatie over de studie zie achtergrondinformatie bij de Natuurwaardeverkenner.

We gebruiken de lineaire regressievergelijking waarbij een toename van natuurgroen (natuur, bos, park) binnen 400 m van de woning met 10% leidt tot een meerwaarde van de woning met 0,75% en voor een toename van 10% landbouw met 0,47%.
Vertalen we dit naar ha dan betekent dat 1 ha groen binnen een straal van 400m de prijs van de woning gemiddeld met 0.15%^§ doet toenemen en 1 ha landbouw de prijs met 0.09% doet toenemen.

Omdat we in de natuurwaardeverkenner vertrekken vanuit het groen en niet vanuit de woning zoals in de oorspronkelijke studie moeten we nog een correctie doen voor de oppervlakte van een gebied dat binnen 400m van de woning ligt. Voor een gebied van bijv. 200 ha zal er slechts een deel van dit gebied binnen de 400m van de woningen liggen en niet de volledige 200 ha. Hiervoor wordt gecorrigeerd in de formule.

Monetaire waardering

Voor de monetaire waardering passen we het berekende % toe op de gemiddelde waarde van het aantal woningen in een straal van 400 m rond het gebied.

De informatie m.b.t. de gemiddelde waarde van de woning is dezelfde als deze voor waardering van effecten op geluid en komt neer op 240 000€ of een jaarlijkse waarde van 11 172 €/jaar (prijzen 2019). We geven er de voorkeur aan om te rekenen met jaarlijkse waardes, zodat we consistent zijn met de andere diensten.

Uitgangspunten

• We kunnen op basis van de beschikbare data geen onderscheid maken tussen kwaliteit van groen. Wel is er een onderscheid tussen natuurgroen/bos en landbouwgroen.
• We berekenen de baten voor een gemiddelde woning.
• Voor de correctiefactor gaan we ervan uit dat de woningen buiten het studiegebied liggen. Uiteraard kunnen er ook woningen binnen het studiegebied liggen.

^§1 hectare vertegenwoordigt een aandeel van 10.000m2/(400400π) = 0,019894. Dit aandeel kan vervolgens vermenigvuldigd worden met de geschatte coëfficiënt voor groene ruimte, 0.0755. Dit impliceert een waarde van 0,001502, hetgeen vervolgens vermenigvuldigd moet worden met 100 om tot een procentuele toename te komen, 0,1502%.

Te gebruiken cijfers

Tabel: scores voor de kwalitatieve waardering van woongenot

Ondergrens (monetaire waardering/oppervlakte groen)	score
0	1
400	2
900	3
1800	4
3600	5
4500	6
5400	7
6300	8
7200	9
8100	10

bron: Op basis van kaart meerprijs woningen door groen ECOPLAN 2016

Kwantitatieve waardering

(Aantal ha groen x 0,0015+aantal ha landbouw x 0.000939) x correctie grootte gebied

Tabel: Correctie voor grootte van het gebied

Grootte gebied (ha)	% in buffer 400m rond woningen
5-20	100
21-50	94
51-100	70
101-200	42
201-400	23
401-600	16
601-800	13
801-1000	10
1001-1200	9
1201-1400	7
1401-1800	6
1801-2000	5
>2000	3

Monetaire waardering

Kwantitatieve waardering 11.015€/woning x aantal woningen binnen 400 m gebied

Vertaling naar een indicator

De kwantitatieve waardering wordt als indicator weerhouden in het dashboard.

Een voorbeeld

20 woningen hebben een zicht op een open landschap van weilanden van 50 ha.

Kwalitatieve waardering De dienst woongenot in dit gebied scoort 1 (11015/50 ha).

Kwantitatieve waardering 50 ha x 100% x 0.000939 prijseffect /ha = 0.05=5%

Monetaire waardering 5% x 20 woningen x 11.015€/woning.jaar= 11.015€/jaar